Le droit immobiler

Le droit de la construction est à la croisée de diverses règlementations, dont, pour les plus importantes, issues du:

• code civil, qui comporte non seulement le droit général des contrats et de la responsabilité civile, mais également les dispositions spécifiques à la responsabilité des constructeurs (articles 1792 et suivants)
• code des assurances, et notamment les articles L. 241-1 et suivants relatifs à l’assurance de responsabilité décennale des constructeurs et L. 242-1 et suivants du même Code, relatifs à l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage
• code de la construction et de l’habitation, dont il est notamment fait application dans le cas de construction de maisons individuelles (articles L. 230-1 et suivants) ou dans la promotion immobilière (articles L. 221-1 et suivants)

L’une des problématiques les plus importants réside dans la maîtrise des délais impartis pour agir en justice et les moyens à mettre en œuvre pour les interrompre. Le défaut de respect de ces délais expose le maître d’ouvrage ou le constructeur à la perte de son recours contre les intervenants et leurs assureurs (prescription ou forclusion de son action).

Voici une liste non exhaustive d’exemples :

• L’action dans le but d’obtenir une levée des réserves formulée lors de la réception ou de la livraison doit être intentée dans le délai d’un an à compter de cette réception
• L’action contre un assureur dommages-ouvrage doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice
• L’action tendant à la réparation d’un vice de nature décennale doit nécessairement être intentée, contre le(s) constructeur(s), et leur(s) assureur(s), ou même le vendeur réputé constructeur, dans les dix ans suivant la réception expresse ou tacite
• L’action tendant à la réparation d’un vice de nature biennale doit nécessairement être intentée dans les deux ans suivant la réception expresse ou tacite
• L’action tendant à la réparation d’un désordre intermédiaire doit nécessairement être intentée dans les deux ans suivant la réception expresse ou tacite

Une autre question, des plus essentielles, en droit de la construction, et celle de la qualification des désordres ou non conformités

• Les désordres apparents à la réception (ou la livraison) doivent nécessairement faire l’objet de réserves – à défaut, ils seraient définitivement purgés. Seul le constructeur concerné, ou le promoteur, en répond. L’intervention de l’assureur dommages-ouvrage à leur sujet est toutefois possible, sous certaines conditions. De même, dans les contrats de construction de maison individuelle, le garant peut également intervenir à leur sujet.
• Les désordres de nature décennale, apparus postérieurement à la réception, qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Ces désordres sont pris en charge par le constructeur et son assureur de responsabilité décennale (cette police d’assurance étant la seule police d’assurance de responsabilité légalement obligatoire)
• Les désordres de nature biennale, apparus postérieurement à la réception, qui affectent les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage de gros œuvre (ou dont le dysfonctionnement ne rend pas l’ensemble de l’ouvrage impropre à sa destination)
• Les désordres dit « intermédiaires » sont ceux qui n’ont pas la gravité d’un désordre de nature décennale (par exemple : désordres esthétique). Ils ne sont pas, en principe, pris en charge par les assureurs.
• Les désordres dits « évolutifs » sont ceux qui n’ont pas encore la gravité d’un désordre décennal mais dont il est certain qu’ils auront cette caractéristique avant l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la réception

Par ailleurs, il est indispensable de s’assurer, avant toute opération de construction, de s’assurer de la bonne couverture assurancielle de l’opération.

Il convient ainsi de :

• Vérifier la qualification des entreprises et leur couverture effective, pour les types de travaux proposés, par une police d’assurance de responsabilité décennale en cours de validité
• Souscrire une police d’assurance dommages-ouvrage. Il est en effet essentiel de savoir que le domaine d’intervention de l’assureur dommages-ouvrage est plus étendu que celui de l’assureur de responsabilité décennale. De plus, l’assureur dommages-ouvrage a pour rôle de préfinancer rapidement la reprise des désordres (dans un délai minimal théorique de 90 jours) pour ensuite exercer son recours contre l’entreprise responsable et son assureur
• Vérifier l’existence d’une garantie de livraison à prix et délais (couvrant l’ensemble du marché de base et de ses avenants) dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle

Le plus souvent, les litiges liés à la construction débutent par une phase d’expertise menée par un expert judiciaire, désigné par le Tribunal en référés, à la demande d’une partie. La recherche des responsabilités et des solutions de réparation nécessite, en effet une analyse technique approfondie par un expert neutre et impartial.

Le Cabinet OÏKOS AVOCATS vous assiste, vous conseille et vous défend dans toutes les procédures judiciaires ou amiables liées à un projet de construction.

Les principaux aspects des contentieux relatifs à la copropriété portent sur les points suivants, pour lesquels seront rappelés, de façon non exhaustive, quelques textes généraux, issus de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (qu’il convient aussi de lire à l’aune de son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’application qu’en font les Tribunaux)

• Le respect du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblées générales, dans le cadre d’un arbitrage entre les droit et devoirs respectifs du syndicat et des copropriétaires

  L’article 8, fixe les limites aux restrictions que le règlement de copropriété peut apporter aux droits des copropriétaires

  L’article 9 est relatif aux droits du copropriétaire sur ses parties privatives et aux obligations de supporter les travaux votés en assemblées générale

• La répartition et le recouvrement des charges de copropriété

  L’article 10, qui créée deux modalités principales de répartitions des charges communes générales, en distinguant

  • les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements commun : utilisation du critère de l’utilité objectif de ce service ou cet élément pour le lot considéré
  • les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : répartition en fonction des tantièmes

  L’article 10-1 rappelle que certaines dépenses, telles que les frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, ne sont mises en principe qu’à la charge du copropriétaire concerné

  L’article 11 est relatif aux modifications des clés de répartition de charges

  Les prérogatives et garanties du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges qui lui sont dues sont rappelées dans l’onglet « SAISIES IMMOBILIERES ET LICITATION – HYPOTHEQUES – VOIES D’EXECUTION»

• Les contestations d’assemblées générales, notamment fondées sur la forme et les majorités selon lesquelles les résolutions sont adoptées

  L’article 42, rappelle les délais de procédure régissant les actions de justice en droit de la copropriété et les conditions de recevabilité d’une contestation d’assemblée générale

  Les différentes règles de majorité sont rappelées aux articles 24 à 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

  Les conditions de forme de convocation et de tenue des assemblées générales sont notamment rappelées dans les articles 8 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967

• Les évolutions de la copropriété par des mécanismes de scission ou d’union

  L’article 27 régit la création d’un syndicat secondaire

  L’article 28 est relatif à la scission ou la sortie de copropriété

  L’article 29 prévoit les règles de création d’une union de syndicats

• La responsabilité du syndicat des copropriétaires et les obligations et prérogatives de ses organes (syndic, conseil syndical…)

  L’article 14 rappelle notamment que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes

  L’article 15 est relatif aux modalités d’action en justice du syndicat des copropriétaires et/ou des membres de celui-ci

  L’article 18 porte sur les obligations et prérogatives du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires

  L’article 21, définit les conditions de nomination du conseil syndical, véritable relais entre le syndic et les copropriétaires, et ses prérogatives

• Le fonctionnement d’une association syndicale libre est principalement régi par ses statuts constitutifs mais également par les dispositions des textes suivants

  • L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004
  • Le décret n°2006-504 du 3 mai 2006

Généralités sur les baux d’habitation

Sauf exceptions résiduelles (telles que l’application résiduelle de la loi du 1er septembre 1948), les baux d’habitation, lorsqu’ils portent sur des biens non meublés, sont principalement (mais non exclusivement,) régis par :

• la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui a subi de nombreuses évolutions, dont celles issues de la récente loi dite ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014
• le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent
• le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui définit les réparations à la charge du locataire
• le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 , relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

Des règles spécifiques s’appliquent aux baux d’habitation portant sur des biens meublés, notamment au sujet de la durée du bail et du préavis devant être respecté par le bailleur ou le locataire pour mettre fin au contrat. Il s’agit notamment des règles issues des articles L.631-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Généralités sur les baux commerciaux

Les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce concentrent les principales règles spécifiques applicables aux baux portant sur des locaux commerciaux (qui, pour le surplus, relèvent du droit commun du contrat de louage, inclus dans les articles 1708 et suivants du Code civil).

Ces dispositions spécifiques, qui ont été profondément modifiées par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite « loi Macron », concernent notamment :

• la durée du bail et les formes et délais de congé : articles L. 145-4 à L. 145-7-1 du Code de commerce
• le principe du droit du locataire au renouvellement du bail : articles L. 145-8 à L. 145-12 du Code de commerce
• les conditions dans lesquelles, par exception, le bailleur, peut refuser le renouvellement du bail et les conséquences d’un tel refus : articles L. 145-14 à L. 145-30 du Code de commerce
• la règles relatives à la sous-location, qui est interdite, sauf convention contraire entre les parties : articles L. 145-31 à L. 145-32 du Code de commerce
• les règles primordiales en matière de fixation du loyer des baux renouvelés ou révisés, de révision de loyer et de valeur locative : articles L. 145-33 à L. 145-40 du Code de commerce
• les règles relatives à la rédaction de l’état des lieux d’entrée et aux mentions impératives du bail commercial, notamment relative à la répartition des charges et impôts entre le bailleur et le locataire : articles L. 145-40-1 à L. 145-40-2 du Code de commerce
• les règles relatives à la résiliation du bail, notamment en cas d’impayé de loyer, ainsi que le droit de préemption du locataire en cas de vente du local par le bailleur : articles L. 145-41 à L. 145-46-1 du Code de commerce

Notions générales

Lorsque le créancier bénéficie d’un titre exécutoire (sur cette notion, cf. article L. 111-2 du Code des procédures civiles d’exécution ) à l’égard de son débiteur, il peut non seulement engager contre lui des mesures d’exécution forcée (telles que des saisies de meubles, de comptes bancaires, de créances, de rémunérations) mais également inscrire sur ses biens, de garantie telle qu’une hypothèque ou un nantissement.

Avant même de disposer d’un titre exécutoire, il est possible, lorsque l’on dispose, contre une personne, d’une créance fondée en son principe et dont le recouvrement paraît menacé, d’être autorisé par le juge à inscrire une mesure conservatoire de garantie (qui devra ensuite être transformée en garantie définitive) telle qu’une hypothèque ou un nantissement provisoire, ou encore des saisies conservatoires Cette possibilité est prévue par les articles L. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution qui renvoient, pour les précisions procédurales particulières aux articles R.511-1 et suivants du même code

Cas particulier des garanties du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges

Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires dispose, quant à lui, pour le paiement des charges de copropriété qui lui sont dues de garanties spécifiques, prévus par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 2332-1° et 2374 du Code civil), à savoir, notamment :

• La possibilité d’inscrire, sur le lot du copropriétaire débiteur, avant même de disposer d’un titre exécutoire (et sur simple justification d’une créance de charges et de la signification au propriétaire défaillant d’avoir à la payer – ou d’une assignation – par huissier de justice) d’une hypothèque légale prévue par l’article 19 de ladite loi. Cette inscription permet d’ailleurs au syndicat d’être automatiquement averti de la survenance d’une liquidation ou d’un redressement judiciaire du copropriétaire personne morale ou commerçant, et de régulariser en conséquence, dans le délai imparti, la déclaration de créance
• La possibilité de faire une opposition sur le prix de vente des lots du débiteur, entre les mains du notaire (ou de l’avocat du créancier poursuivant en cas de vente judiciaire) dans les quinze jours suivant l’avis de vente reçu, conformément à l’article 20 de ladite loi.
• Les privilèges dont il bénéficie, sous réserve d’avoir régularisé l’opposition précitée, lors de la répartition des fonds issus de la vente des lots du copropriétaires défaillant. Ce privilège dépend de la date d’exigibilité des charges et est régi par l'article 2374 du code civil .
• La possibilité de mettre en œuvre une procédure spécifique pour obtenir le paiement de l’ensemble des provisions trimestrielles en cas de défaut de paiement d’une seule d’entre elles, après mise en demeure restée infructueuses – cf. article 19-2 de ladite loi.

Généralités sur la saisie immobilière et la licitation

La procédure de saisie immobilière est très complexe et ne peut être diligentée, dans l’intérêt du créancier muni d’un titre exécutoire, sur le bien immobilier de son débiteur, que pour des sommes d’un montant suffisamment important (il n’existe pas de seuil légal mais il convient de ne pas diligenter cette procédure, sauf impossibilité de procéder au moyen d’autres voies d’exécution, pour des sommes trop faibles).

Cette procédure ne peut être menée que par un avocat inscrit au Barreau près le Tribunal dans le ressort duquel se trouve le bien à saisir ; Elle est régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution – qui renvoient, pour les précisions procédurales particulières aux articles R.311-1 et suivants du même code

La procédure de licitation a pour but, comme la saisie immobilière, de faire vendre aux enchères publiques, un bien immobilier et nécessite également l’intervention d’un avocat inscrit au Barreau près le Tribunal dans le ressort duquel se trouve le bien.

Elle est utilisée, notamment, à l’issue d’une procédure de partage d’indivision (en l’absence d’accord intervenue en cours de procédure entre les indivisaires, qu’il s’agisse d’héritiers ou d’anciens époux ou concubins), pour transformer le bien indivis en fonds indivis issus de cette vente aux enchères, aux fins de répartition ultérieure selon les droits de chacun.

Elle est soumise, dans les grandes lignes, aux mêmes règles que la saisie immobilière (mais est toutefois plus simple et rapide que celle-ci car l’affaire est directement portée à l’audience d’adjudication, après décision du Tribunal ordonnant le partage).

Généralités sur la procédure de saisie des rémunérations

Le créancier muni d’un titre exécutoire peut aussi procédure à la saisie des rémunérations de son débiteur.

Cela suppose une procédure devant le tribunal d’instance du lieu du domicile du débiteur (ou, si celui-ci est inconnu, du domicile de l’employeur de ce dernier) introduite par requête et régie par les articles L. 3252-1 et suivants du Code du Travail qui renvoient aux articles R.3252-1 et suivants pour les modalités pratiques et la procédure

Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal d’instance tente une conciliation entre le créancier et le débiteur et, à défaut d’accord, se prononce sur la validité de la saisie des rémunérations et détermine la quotité saisissable du salaire (qui est déterminée en fonction du montant du salaire du débiteur et des personnes de ce dernier).